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Sommaire
- Introduction
- Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
- Comment fonctionne l’amortissement ?
- Comment ventiler le bien immobilier pour l’amortissement ?
- Quels sont les avantages fiscaux de l’amortissement ?
- Limites et pièges à éviter
- Tableau des durées d’amortissement usuelles
- Quelle fiscalité lors de la revente d’un bien en LMNP ?
- Conclusion et accompagnement
Introduction
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est l’un des régimes préférés des investisseurs immobiliers grâce à sa souplesse fiscale. Le mécanisme phare ? L’amortissement, qui permet de réduire considérablement le résultat imposable. Mais comment fonctionne réellement l’amortissement en LMNP et comment l’optimiser ? Le cabinet LITA vous explique tout.
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
L’amortissement représente la perte de valeur économique d’un bien sur sa durée d’utilisation. En LMNP, cela concerne le bien immobilier (hors terrain) ainsi que le mobilier et les équipements. Chaque année, une fraction de cette valeur est déduite des revenus, ce qui permet de diminuer la base imposable.
Comment fonctionne l’amortissement ?
En LMNP au régime réel simplifié, l’amortissement est calculé selon le mode linéaire : la valeur amortissable est répartie de manière égale sur la durée d’utilisation prévue. Concrètement :
- La base amortissable = valeur d’entrée – valeur du terrain
- Amortissement annuel = (base amortissable) / (durée d’utilisation)
Important : le terrain n’est jamais amortissable car il ne se déprécie pas.
Comment ventiler le bien immobilier pour l’amortissement ?
La clé d’un amortissement réussi réside dans une bonne ventilation des composants. En pratique, on distingue généralement :
- Terrain : environ 20% de la valeur totale (non amortissable)
- Structure du bâtiment : 60 à 70% (durée : 40 à 50 ans)
- Aménagements intérieurs : 10 à 15% (durée : 10 à 15 ans)
- Mobilier et équipements : 5 à 10% (durée : 5 à 10 ans)
Cette ventilation doit être justifiée, idéalement par un expert-comptable ou via un rapport de ventilation précis.
Attention : il s’agit ici simplement de données génériques, qui doivent être individualisées en fonction des spécificités du bien !
Quels sont les avantages fiscaux de l’amortissement ?
L’amortissement permet de générer des charges déductibles importantes qui viennent neutraliser les loyers perçus. Résultat : votre imposition peut être réduite à zéro (hors prélèvements sociaux) pendant plusieurs années, même si vous percevez effectivement des loyers.
Un autre atout : les déficits LMNP ne sont pas imputables sur le revenu global, mais les amortissements non utilisés (excédentaires) peuvent être reportés sans limite de temps pour venir compenser les résultats futurs.
Limites et pièges à éviter
Quelques points de vigilance :
- Revente du bien : voir la section sur la fiscalité en sortie pour bien comprendre les nouvelles règles.
- Excès d’amortissement : il n’est pas possible de créer un déficit grâce à l’amortissement seul. Si le résultat est nul, l’excédent d’amortissement est reporté.
- Requalification : attention à la limite des 23 000 € ou 50% des revenus du foyer fiscal, au-delà desquels vous pourriez basculer en LMP (loueur en meublé professionnel).
Tableau des durées d’amortissement usuelles
| Élément | Durée d’amortissement |
|---|---|
| Structure du bâtiment | 40 à 50 ans |
| Aménagements intérieurs | 10 à 15 ans |
| Mobilier | 5 à 10 ans |
| Équipements électroménagers | 5 à 7 ans |
| Terrain | Non amortissable |
Quelle fiscalité lors de la revente d’un bien en LMNP ?
Jusqu’à fin 2023, la plus-value à la revente d’un bien en LMNP était soumise au régime des plus-values des particuliers, sans réintégration des amortissements pratiqués. Mais depuis le 1er janvier 2024, un changement important est entré en vigueur : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, même pour les loueurs non professionnels.
Cela signifie que lors de la cession :
- La plus-value est calculée selon le régime des particuliers (abattements progressifs pour durée de détention),
- Mais le montant des amortissements déduits depuis l’acquisition vient s’ajouter à la plus-value imposable.
Ce mécanisme réduit donc l’avantage historique du LMNP à la revente. Il reste néanmoins intéressant pendant la période d’exploitation, car les amortissements continuent de réduire fortement l’imposition annuelle. Pour plus de détails, consulter l’analyse officielle sur le site impôt gouv.
Conclusion et accompagnement
L’amortissement en LMNP est un levier fiscal puissant pour optimiser la rentabilité de vos investissements immobiliers. Sa mise en œuvre demande rigueur et expertise pour maximiser ses bénéfices sans tomber dans les pièges techniques. Le cabinet LITA accompagne les loueurs meublés dans toutes les étapes : création du dossier LMNP, ventilation des actifs, comptabilisation et déclarations fiscales.
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