LMNP : Ce que change la Loi de Finances 2025
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Sommaire
- Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
- Modification des seuils et abattements du régime micro-BIC
- Suppression de la réduction d’impôt pour l’adhésion à un OGA
- Ajustement des conditions liées à la TVA pour les locations meublées de tourisme
- Conséquences pour les propriétaires LMNP
- Stratégies d’optimisation face aux nouvelles règles
- Conclusion
Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
De quoi s’agit-il ?
Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués en LMNP permettaient de réduire les revenus locatifs imposables sans impacter la plus-value lors de la cession. La Loi de Finances 2025 introduit une réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable, modifiant profondément la fiscalité applicable en cas de revente.
Qui est concerné ?
Tous les propriétaires bailleurs LMNP, en régime réel ou micro-BIC, sont concernés.
Comment cela se passe-t-il ?
Les amortissements antérieurement déduits seront réintégrés au prix d’acquisition du bien pour calculer la plus-value taxable.
Modification des seuils et abattements du régime micro-BIC
Cette modification provient de la Loi Le Meur (2025) et non directement de la Loi de Finances.
| Taux d’abattement du régime micro-BIC | Plafonds du régime micro-BIC | |||
|---|---|---|---|---|
| Revenus perçus en 2024, déclarés en 2025 | Revenus perçus en 2025, déclarés en 2026 | Revenus perçus en 2024, déclarés en 2025 | Revenus perçus en 2025, déclarés en 2026 | |
| Meublés de tourisme non classés | 50% | 30% | 77 700 € | 15 000 € |
| Meublés de tourisme classés | 71% | 50% | 188 700 € | 77 700 € |
| Location de chambres d’hôtes | 71% | 50% | 188 700 € | 77 700 € |
| Locations meublées longue durée | 50% | 50% | 77 700 € | 77 700 € |
Suppression de la réduction d’impôt pour l’adhésion à un OGA
Jusqu’en 2024, les LMNP au régime réel pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux deux tiers des frais de comptabilité via leur adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA). La Loi de Finances 2025 supprime cet avantage, laissant ces frais uniquement déductibles comme charges.
Ajustement des conditions liées à la TVA pour les locations meublées de tourisme
De quoi s’agit-il ?
En principe, la location meublée n’est pas soumise à la TVA, sauf si au moins 3 des 4 prestations para-hôtelières suivantes sont fournies :
- La fourniture du petit-déjeuner ;
- Le nettoyage régulier des locaux ;
- La réception, même non personnalisée, de la clientèle ;
- La fourniture du linge de maison.
Ce qui change
Un changement d’interprétation de l’administration fiscale modifie la lecture habituelle :
- Nettoyage régulier des locaux : désormais considéré comme rempli si le ménage est effectué après le départ des locataires, pour les séjours de moins d’une semaine.
- Fourniture du linge : condition remplie si les draps ou serviettes sont mis à disposition des locataires à leur arrivée.
- Réception : cette condition est toujours remplie, même sans accueil physique personnalisé.
Ainsi, la majorité des locations meublées de très courte durée pourraient se retrouver soumise à la TVA à 10 %.
Franchise de TVA
Cependant, la franchise de base reste applicable si les recettes de l’année précédente restent inférieures aux seuils en vigueur. L’instauration d’un seuil unique de 25 000 € a été suspendue jusqu’au 1er juin 2025, et des concertations sont en cours pour déterminer la suite de cette réforme (source officielle).
Conséquences pour les propriétaires LMNP
- Hausse de la fiscalité à la revente : en raison de la réintégration des amortissements dans la plus-value.
- Réduction des avantages micro-BIC : abattements diminués et plafonds abaissés pour les meublés touristiques.
- Fin des réductions d’impôt via OGA : coût net plus élevé pour la gestion comptable.
- Soumission potentielle à la TVA : notamment pour les locations de courte durée.
Stratégies d’optimisation face aux nouvelles règles
- Allonger la durée de détention : pour profiter des abattements de plus-value immobilière à long terme.
- Passer en LMNP au réel : contactez nous pour plus d’informations !
- Veiller au seuil de franchise TVA : surveiller ses recettes locatives pour éviter de dépasser le plafond.
- S’entourer d’un expert-comptable : un accompagnement professionnel reste crucial pour naviguer ces évolutions complexes
Conclusion
La Loi de Finances 2025 et la Loi Le Meur réforment en profondeur le régime fiscal des LMNP. Ces évolutions obligent les investisseurs à adapter leur stratégie pour continuer à rentabiliser leurs projets locatifs.
Pour toute question ou pour être accompagné dans l’optimisation de votre LMNP, contactez notre équipe dès aujourd’hui !