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Sommaire
- Introduction
- Qui est concerné par ce changement de régime fiscal ?
- Quelle est la valeur d’entrée comptable du bien en LMNP ?
- Comment justifier la valeur vénale du bien ?
- Quels sont les risques en cas de mauvaise application ?
- Tableau comparatif : valeur historique vs valeur vénale
- Conclusion et accompagnement
Introduction
De nombreux particuliers souhaitent optimiser leur fiscalité en transformant leur bien immobilier loué nu (revenus fonciers) en location meublée, c’est à dire, sous le régime réel simplifié : peut-on comptabiliser le bien à sa valeur vénale, et non à son coût historique ?
Qui est concerné par ce changement de régime fiscal ?
Ce sujet s’adresse aux propriétaires particuliers qui détiennent un bien en patrimoine privé, loué nu, ou utilisé comme résidence principale, et qui souhaitent désormais le mettre en location meublée dans le cadre du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel).
C’est un cas très fréquent, en particulier dans les villes étudiantes, zones touristiques ou pour les investisseurs souhaitant bénéficier des avantages fiscaux du régime réel en BIC, notamment l’amortissement du bien.
Quelle est la valeur d’entrée comptable du bien en LMNP ?
La réponse est clairement donnée par l’administration fiscale dans le BOFiP, BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, aux paragraphes 480 et 490 :
Lorsque le bien n’a jamais été inscrit à l’actif d’une activité professionnelle, il peut être inscrit en comptabilité pour sa valeur réelle (valeur vénale) au jour de son affectation à l’exploitation.
Cela signifie que lorsque le bien était loué nu — donc uniquement présent dans le patrimoine privé — et qu’il est affecté pour la première fois à une activité BIC, il peut être inscrit à sa valeur de marché en immobilisation. C’est une opportunité de taille, car cela augmente la base amortissable, donc les charges déductibles sur plusieurs années.
Comment justifier la valeur vénale du bien ?
L’administration admet cette inscription en valeur vénale à condition que celle-ci soit objectivée. Voici les moyens acceptés pour justifier cette valeur :
- Expertise immobilière par un professionnel indépendant (notaire, agent immobilier, expert agréé)
- Comparaison du marché local via les ventes observées (notamment sur DVF)
- Avis de valeur écrit produit par une agence immobilière
Cette documentation est essentielle en cas de contrôle fiscal. Elle démontre que la valeur d’entrée n’est pas surévaluée et reflète bien la réalité économique au moment de l’affectation.
Quels sont les risques en cas de mauvaise application ?
Si le bien est inscrit pour une valeur trop élevée sans justification sérieuse, l’administration peut :
- Rejeter les amortissements pratiqués à tort
- Réintégrer les déductions excessives dans le résultat imposable
- Appliquer des majorations fiscales (intérêts de retard, pénalité pour manquement délibéré)
En revanche, en respectant les règles du BOFiP, cette opération est parfaitement encadrée et constitue un levier fiscal puissant.
Tableau comparatif : valeur historique vs valeur vénale
| Critère | Valeur historique | Valeur vénale |
|---|---|---|
| Base d’amortissement | Prix d’acquisition d’origine | Prix du marché au jour de l’affectation |
| Admissibilité fiscale | Uniquement si le bien est déjà inscrit en comptabilité | Oui, si le bien entre pour la première fois en activité BIC |
| Justification | Factures d’origine / actes | Expertise ou évaluation de marché |
| Impact sur l’amortissement | Limité | Optimisé |
Conclusion et accompagnement
Le passage de la location nue à la location meublée est une occasion stratégique pour les propriétaires. En respectant les règles, il est possible d’optimiser fiscalement l’amortissement en inscrivant le bien à sa valeur vénale.
Le cabinet LITA vous accompagne à chaque étape de la transition, de l’analyse du régime fiscal optimal à la comptabilisation complète en régime réel. Nous proposons également un accompagnement personnalisé pour sécuriser vos écritures comptables et optimiser vos amortissements.
Passer d’une location nue à meublée : peut-on amortir sur la valeur vénale ?